बजट 2023 में वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने फैसला किया कि जो लोग अपनी संपत्ति बेचकर उस पैसे को नया घर खरीदने में लगाना चाहते हैं, उन्हें टैक्स में छूट मिलेगी। इसका मतलब यह है कि उन्हें अपनी पुरानी संपत्ति बेचने से मिलने वाली एक निश्चित राशि पर कर नहीं देना होगा। उन्हें यह कर कटौती अधिकतम 10 करोड़ रुपये तक मिल सकती है। यह नियम आयकर अधिनियम की धारा 54 और 54F पर लागू होता है।
इसके पहले, कोई अधिकतम लिमिट नहीं थी। 1 अप्रैल, 2024 से, अब लोगों द्वारा अपनी पुरानी संपत्ति बेचने और नई संपत्ति खरीदने पर लगने वाले टैक्स को लेकर नई सीमा निर्धारित कर दी गई है। यह नियम साल 2024-25 से शुरू होकर आने वाले सालों के लिए लागू होगा। सरकार ने यह सीमा निर्धारित करने का निर्णय इसलिए लिया क्योंकि उन्होंने देखा कि कुछ अमीर लोग करों का भुगतान करने से बचने के लिए बहुत महंगे घर खरीद रहे थे।
कैपिटल गेन वह धन होता है जो आप किसी संपत्ति को बेचने पर कमाते हैं। कैपिटल गेन अकाउंट सिस्टम के तहत लोग अपने कैपिटल गेन को इस खाते में तब तक रख सकते हैं जब तक कि उन्हें आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 54 और 54F में लिस्टेड संपत्तियों में फिर से निवेश नहीं कर दिया जाता, इस तरह उनका लंबे समय वाला कैपिटल गेन बना रहता है और उस पर कोई टैक्स नहीं लगता।
क्लियरटैक्स के संस्थापक अर्चित गुप्ता बताते हैं कि जब आप घर या संपत्ति बेचते हैं और लाभ कमाते हैं, तो इसे पूंजीगत लाभ कहा जाता है। लेकिन आपको उन लाभों पर कर चुकाना पड़ सकता है। करों पर पैसा बचाने के लिए, कुछ विशेष नियम हैं जो आपको छूट या कटौती प्राप्त करने की अनुमति देते हैं। ये नियम आपको अपना ज्यादा मुनाफा रखने और करों में कम भुगतान करने की सुविधा देते हैं। ज्यादा मुनाफा प्राप्त करने और कानून के अनुसार पैसे बचाने के लिए सावधानीपूर्वक योजना बनाना और इन नियमों का लाभ उठाना जरूरी है।
इस तरह की कटौतियां किन्हें मिल सकती हैं, कितनी कटौतियां मिल सकती हैं, कौन सी संपत्ति बेचने की जरूरत है, कौन सी संपत्ति खरीदने की जरूरत है और कितने समय में, जैसे सवालों के जवाब नीचे दिए गए हैं:
फिर से निवेश करना:
भारतीय आयकर अधिनियम की धारा 54 के अनुसार, अगर आप एक आवासीय संपत्ति बेचते हैं और एक तय अवधि के भीतर (2 साल के भीतर खरीद, या 3 साल के भीतर एक नई प्रॉपर्टी का कंस्ट्रक्शन कराते हैं) किसी अन्य आवासीय संपत्ति को खरीदने में कैपिटल गेन को लगाते हैं, तो शुरुआत में जिस प्रॉपर्टी को बेचकर आपने कैपिटल गेन कमाया था उस पर लगने वाले कर से आपको छूट दी जा सकती है।
जब आपने घर खरीदा था तो उसकी कीमत रु. 20 लाख थी, और आप इसे 42 लाख रुपये में बेच रहे हैं। इस मामले में, आपको 22 लाख रुपये का लाभ होता है। आपको इस मुनाफे की रकम पर लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स देना होगा। नियमों के मुताबिक आपको करीब 3 फीसदी सरचार्ज और सेस के अलावा 20 फीसदी LTCG टैक्स भी देना होगा। हालांकि, अगर आप पुरानी संपत्ति की बिक्री से कमाए पैसे से कोई अन्य आवासीय संपत्ति खरीदते हैं तो आपको इस कर का भुगतान करने से छूट मिलेगी।
CGAS निवेश
वेद जैन एंड एसोसिएट्स के पार्टनर अंकित जैन के अनुसार, अगर आप अपना टैक्स दाखिल करने के समय तक घर बेचने से मिले पैसे का उपयोग नया घर खरीदने के लिए नहीं करते हैं, तो आप उस पैसे को कैपिटल गेन्स खाता योजना (CGAS) नाम के एक विशेष खाते में डाल सकते हैं। लेकिन फिर भी आपको उस पैसे का उपयोग 2 साल (यदि आप खरीद रहे हैं) या 3 साल (यदि आप निर्माण कर रहे हैं) के भीतर एक नया घर खरीदने के लिए करना होगा।
आपको अपना टैक्स रिटर्न दाखिल करने से पहले इसे खोलना होगा। याद रखें, आप इस खाते के पैसे का उपयोग केवल घर खरीदने के लिए कर सकते हैं, किसी और चीज़ के लिए नहीं। यदि आप समय सीमा के भीतर घर खरीदने के लिए पैसे का उपयोग नहीं करते हैं, तो आपको पहला घर बेचने से हुए लाभ पर टैक्स देना होगा। इसलिए नियमों का पालन करना और समय पर नया घर खरीदने के लिए पैसे का उपयोग करना महत्वपूर्ण है।
किन हालातों में आप कैपिटल गेन कर से बच नहीं सकते
BankBazaar इस मामले में अपवादों के बारे में बताता है:
1. आपको केवल 1 घर खरीदने पर ही छूट मिल सकती है। अगर आप कैपिटल गेन का उपयोग 1 से ज्यादा घर खरीदने के लिए कर रहे हैं, तो आप केवल 1 घर की लागत पर छूट का दावा कर पाएंगे।
2. धारा 54 के तहत छूट आपको तभी मिल सकती है जब आप भारत में घर खरीद रहे हों। देश के बाहर खरीदी गई किसी भी आवासीय संपत्ति पर आपको एलटीसीजी टैक्स चुकाने से कोई छूट नहीं मिलेगी।
3. आप पुराने घर की बिक्री से प्राप्त मुनाफे से खरीदे गए नए घर को खरीदने या निर्माण पूरा होने के 3 साल बाद तक नहीं बेच सकते। इसका मतलब यह है कि अगर आप नया घर खरीदने/निर्माण के 3 साल पूरा होने से पहले बेचते हैं, तो धारा 54 के तहत आपको प्राप्त लाभ रद्द कर दिया जाएगा और आपको एलटीसीजी टैक्स देना होगा।
कृषि भूमि की बिक्री:
आयकर अधिनियम की धारा 54B कृषि भूमि की बिक्री से होने वाले कैपिटल गेन पर भी छूट देती है। यहां करदाता को पुरानी भूमि के ट्रांसफर की तारीख से दो साल की अवधि के भीतर दूसरी कृषि भूमि खरीदनी अनिवार्य है।
अपने स्टॉक बेचें, घर खरीदें:
जब आप जमीन, बिल्डिंग, स्टॉक, सिक्योरिटी, बॉन्ड, वाहन, पेटेंट, ट्रेडमार्क, ज्वैलरी, या मशीनरी जैसी चीजें बेचते हैं, और आप बिक्री से मुनाफा कमाते हैं, तो यह भी कैपिटल गेन के अंतर्गत आता है। उदाहरण के लिए, अगर आपने 15 लाख रुपये के स्टॉक खरीदे। और बाद में उन्हें 23 लाख रुपये में बेच दिया। इस तरह आपने आपने 8 लाख रुपये का मुनाफा कमाया।
अगर आप स्टॉक बेचने से प्राप्त लाभ लेते हैं और इसका उपयोग नया घर खरीदने या बनाने में करते हैं, तो आप उस 8 लाख के मुनाफे पर कर बचा सकते हैं। इसका मतलब है कि आपको उस रकम पर टैक्स नहीं देना होगा।
टैक्स लॉस हार्वेस्टिंग:
टैक्स-लॉस हार्वेस्टिंग बेचने से प्राप्त धन पर भुगतान की जाने वाली कर की मात्रा को कम करने का एक तरीका है। अगर किसी का कोई निवेश है, जैसे स्टॉक या म्यूचुअल फंड, जिसकी वैल्यू कम हो गई है, तो वे उस नुकसान की “भरपाई” करने के लिए इसे बेच सकते हैं। फिर जो नुकसान हुआ है, उसको आप अन्य निवेशों को बेचने से मिले लाभ पर भुगतान की जाने वाली कर की राशि को कम करने के लिए कर सकते हैं।
जब कोई व्यक्ति एक साल से ज्यादा समय तक शेयर या म्यूचुअल फंड रखता है, तो उससे होने वाले लाभ को लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन कहा जाता है। उन्हें इस लाभ से अर्जित पहले 1 लाख रुपये (1,00,000) पर कर नहीं देना पड़ता है। लेकिन अगर उनका लाभ 1 लाख रुपये से ज्यादा है, तो उन्हें इससे ऊपर की राशि पर 10% टैक्स देना होगा।
दूसरी ओर, अगर कोई एक साल के भीतर अपने शेयर या म्यूचुअल फंड बेचता है, तो जो भी लाभ होता है उसे शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन कहा जाता है। शॉर्ट टर्म लाभ के लिए, उन्हें 15% कर का भुगतान करना होगा, चाहे वे कितना भी पैसा कमाएं।
इसलिए, टैक्स-लॉस हार्वेस्टिंग से लोगों को कुछ निवेशों से होने वाले नुकसान का उपयोग अन्य निवेशों से होने वाले लाभ की भरपाई के लिए अपने करों को कम करने में मदद मिलती है। यह अपने निवेश को चतुराई से प्रबंधित करके करों पर पैसा बचाने का एक तरीका है।
टैक्स हार्वेस्टिंग से निवेशकों को लॉन्गटर्म कैपिटल गेन (एलटीसीजी) पर कर कम करने में मदद मिल सकती है। मान लीजिए कि एक निवेशक ने 1 मार्च, 2023 को इक्विटी म्यूचुअल फंड में 5 लाख रुपये लगाए। 5 मार्च, 2024 तक, निवेश बढ़कर 5.50 लाख रुपये हो गया, जो एलटीसीजी के तहत कर के अधीन है। चूंकि लाभ 1 लाख रुपये से कम है, इसलिए कोई कर नहीं देना होगा।
अब, निवेशक 5 मार्च, 2024 को यूनिट बेच सकता है, और उसी दिन यूनिट खरीदने के लिए सभी पैसे का उपयोग कर सकता है। नया खरीद प्राइस शुरुआती निवेश बन जाता है। 6 मार्च 2025 को अगर निवेश बढ़कर 6.2 लाख रुपये हो जाता है तो वित्त वर्ष 2026 के लिए LTCG सिर्फ 70,000 रुपये होगा। ऐसे में LTCG पर कोई टैक्स नहीं लगेगा।
टैक्स हार्वेस्टिंग के बिना, 5 लाख रुपये का शुरुआती निवेश दो साल में 6.2 लाख रुपये हो जाता। 1.2 लाख रुपये के एलटीसीजी का मतलब 20,000 रुपये का टैक्सेबल गेन होगा। वहीं अगर आप टैक्स हार्वेस्टिंग का इस्तेमाल करते हैं, तो 10% हिसाब से आप अतिरिक्त 2000 का टैक्स बचा सकते हैं।
खास बॉन्ड में निवेश:
जब आप कोई प्रॉपर्टी या अन्य चीज़ बेचते हैं, तो आपको आमतौर पर बिक्री से प्राप्त धन पर कर का भुगतान करना पड़ता है। लेकिन इस कर को बचाने का एक तरीका है। नया घर खरीदने के बजाय, आप बेचने से प्राप्त धन को सरकार द्वारा प्रस्तावित विशेष बॉन्डों में निवेश कर सकते हैं। ये बॉन्ड सरकार के लिए ऋण की तरह हैं, और वे आपको 6% की ब्याज दर का भुगतान करते हैं। हालांकि, इन बॉन्डों पर आप जो ब्याज कमाते हैं उस पर भी कर देना होता है।
वेद जैन एंड एसोसिएट्स के पार्टनर अंकित जैन ने कहा, जब आप इन बॉन्डों में निवेश करते हैं, तो आपको एक निश्चित अवधि के लिए पैसे को लॉक करके रखने पड़ते हैं, जिसका अर्थ है कि आप इसका उपयोग नहीं कर सकते हैं या बॉन्ड बेच नहीं सकते हैं। विशिष्ट बांड के आधार पर यह अवधि 3 या 5 वर्ष है। साथ ही, टैक्स छूट का दावा करने के लिए आप एक साल में केवल 50 लाख रुपये तक ही निवेश कर सकते हैं।
विंट वेल्थ ने बताया, यदि आप लॉक-इन अवधि समाप्त होने से पहले बॉन्ड बेचते हैं, तो आपके द्वारा पहले दावा की गई कर छूट उलट जाएगी, और आपको बॉन्ड बेचने से प्राप्त धन पर कर का भुगतान करना होगा। इसलिए, कर छूट बनाए रखने के लिए बॉन्ड बेचने या रिडीम करने से पहले लॉक-इन अवधि पूरी होने तक इंतजार करना जरूरी है।
स्टार्ट-अप छूट:
सीए महिमा वछराजानी ने कहा, सरकार लोगों को स्टार्ट-अप कंपनियों में निवेश करने के लिए प्रोत्साहित करना चाहती है। इसलिए, उन्होंने वित्त अधिनियम 2021 में धारा 54GB नाम का एक नियम बनाया। यह नियम कहता है कि यदि आप लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन को इन स्टार्ट-अप कंपनियों में निवेश करते हैं, तो आपको उस पैसे पर टैक्स नहीं देना होगा। लेकिन कुछ नियम हैं जिनका आपको पालन करना होगा। प्रॉपर्टी या अन्य चीज जिसको बेचकर आपने लाभ कमाया है, उसे बेचने के छह महीने के भीतर स्टार्ट-अप कंपनियों में पैसा निवेश करना होगा। और कुछ अन्य चीजें हैं जिन्हें आपको जांचना होगा, जैसे कि आपके पास स्टार्ट-अप कंपनी की कितनी हिस्सेदारी है और आपको अपना निवेश कितने समय तक रखना है। इन नियमों का पालन करके, आप करों पर पैसा बचा सकते हैं और साथ ही नए व्यवसायों को समर्थन देने में मदद कर सकते हैं!
कमियां:
आयकर अधिनियम, 1961 द्वारा दी गई विभिन्न छूटों के अलावा, शशांक अग्रवाल, अधिवक्ता, दिल्ली एचसी, कुछ कमियां बताते हैं जो किसी व्यक्ति को निम्नलिखित दो मामलों में कैपिटल पर कर से बचने में मदद कर सकती हैं:
i. कर कानून की धारा 47 कहती है कि कुछ प्रकार के लेनदेन को “ट्रांसफर” नहीं माना जाता है और इसलिए आपको कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान करने की जरूरत नहीं है। इसका मतलब यह है कि यदि आप अपनी कोई मूल्यवान वस्तु किसी को उपहार के रूप में, वसीयत के माध्यम से, या किसी ट्रस्ट में को देते हैं या हस्तांतरित करते हैं, तो आपको उस पर कर नहीं देना होगा।
ii. कर कानून कहता है कि अगर आप कोई संपत्ति खरीदते हैं या उसकी मरम्मत करवाते हैं, तो आपको “इंडेक्सेशन” नाम का लाभ मिल सकता है। यह लाभ आपको संपत्ति खरीदने या मरम्मत करवाने में आए खर्च को इस आधार पर शामिल करने में मदद करता है कि यह कितने समय पहले हुआ था। यह जितना पहले होगा, आपको उतना अधिक लाभ मिल सकता है। हालांकि, कुछ लोग ऐसे सुधारों या मरम्मतों के लिए नकली बिल और चालान दिखाकर इसका फायदा उठाने की कोशिश करते हैं। वे ज्यादा टैक्स लाभ पाने के लिए ऐसा करते हैं, भले ही उन्होंने संपत्ति पर कोई पैसा खर्च न किया हो।
