घर खरीदना अक्सर किसी व्यक्ति का सबसे बड़ा वित्तीय निर्णय होता है, फिर भी कई उधारकर्ता इसके लिए आवश्यक तैयारी को कम आंकते हैं। हाल ही में प्रकाशित नोब्रोकर की एक रिपोर्ट में गृह ऋण के आवेदकों द्वारा की जाने वाली आम गलतियों पर प्रकाश डाला गया है। इन गलतियों से बचने से ऋण प्रक्रिया आसान और तनावमुक्त हो सकती है।
ऋण पात्रता को भुगतान क्षमता समझ लेना एक आम गलती है। ऋणदाता आय, क्रेडिट प्रोफाइल और नियामक सीमाओं का उपयोग करके पात्रता का आकलन करते हैं, लेकिन उधारकर्ताओं को अधिकतम प्रस्तावित राशि लेने से बचना चाहिए। कई खरीदार अपनी शुद्ध आय के मुकाबले मासिक किस्त (ईएमआई) बहुत अधिक रखते हैं। नोब्रोकर के सह-संस्थापक और मुख्य कार्याधिकारी (सीईओ) अमित अग्रवाल कहते हैं, ‘कर्जधारक अक्सर यह मान लेते हैं कि ऋण की पूरी अवधि के दौरान आय और ब्याज दरें स्थिर रहेंगी।’
नौकरी में बदलाव, आय में उतार-चढ़ाव और बढ़ती ब्याज दरें नकदी प्रवाह पर दबाव डाल सकती हैं। हालांकि ब्याज दरें बढ़ने पर ऋणदाता आमतौर पर ऋण की अवधि बढ़ा देते हैं, लेकिन कुछ गंभीर परिस्थितियों में किस्तें भी बढ़ सकती हैं। पारिवारिक जिम्मेदारियां, मौजूदा देनदारियां, महंगाई के कारण घरेलू खर्चों में वृद्धि और जीवन के अन्य लक्ष्यों के लिए बचत करने की आवश्यकता बजट को और भी अधिक प्रभावित करती है।
एक और बड़ी खामी है ईएमआई के अलावा अन्य खर्चों को कम आंकना। खरीदार अक्सर मासिक किस्तों पर ध्यान देते हैं और स्टाम्प शुल्क (आमतौर पर 5-7 फीसदी), पंजीकरण शुल्क, ब्रोकरेज और खरीद के समय लगने वाले प्रोसेसिंग शुल्क, और बाद में लगने वाले रखरखाव, बीमा और संपत्ति करों को नजरअंदाज कर देते हैं। इनमें से कई खर्च ऋण में शामिल नहीं होते हैं और इन्हें या तो अग्रिम रूप से या किस्तों में चुकाना पड़ता है। अग्रवाल कहते हैं, ‘सुरक्षित तरीका यह है कि अनिवार्य ईएमआई को कम रखने के लिए अधिकतम अवधि का विकल्प चुना जाए।’
इजीलोन के संस्थापक और सीईओ प्रमोद कथूरिया का कहना है, ‘आदर्श रूप से, शुद्ध मासिक आय का 30-35 फीसदी से अधिक हिस्सा ईएमआई भुगतान में नहीं जाना चाहिए।’ पर्याप्त आपातकालीन निधि बनाए रखना बेहद जरूरी है। बेसिक होम लोन के सीईओ और सह-संस्थापक अतुल मोंगा कहते हैं, ‘ऋण लेने वालों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे गृह ऋण लेने के बाद भी दीर्घकालिक निवेशों में पैसा लगाते रहें। गृह ऋण से वित्तीय स्थिरता को बढ़ावा मिलना चाहिए, न कि उसे कमजोर करने वाला होना चाहिए।’ अग्रवाल के अनुसार, जब भी अतिरिक्त नकदी उपलब्ध हो, ऋण का अग्रिम भुगतान करने से समय के साथ ब्याज का बोझ कम करने में मदद मिलती है।
कई उधारकर्ता यह मान लेते हैं कि ऋणदाता केवल आय और क्रेडिट स्कोर पर ही विचार करते हैं, लेकिन मूल्यांकन इससे कहीं अधिक व्यापक होता है। नौकरी की स्थिरता, व्यवसाय की अवधि, आय की निरंतरता, वित्तीय अनुशासन, मौजूदा देनदारियां, संपत्ति का स्थान और संपत्ति से संबंधित स्वीकृतियों की पूर्णता, ये सभी कारक मायने रखते हैं। अनियमित आय वाले फ्रीलांसरों या दस्तावेजों में कमियों वाली संपत्तियों का चयन करने वाले खरीदारों को चुनौतियों का सामना करना पड़ सकता है।
पात्रता आय आधारित मानदंडों (निश्चित दायित्व और आय का अनुपात-एफओआईआर)और संपत्ति मूल्य आधारित मानदंडों (ऋण-मूल्य अनुपात-एलटीवी) से बंधी होती है। अग्रवाल कहते हैं, ‘लगभग 1 करोड़ रुपये की संपत्ति के लिए आय के आधार पर लगभग 90 लाख रुपये के ऋण के पात्र उधारकर्ता को भारतीय रिजर्व बैंक की एलटीवी सीमा के कारण केवल 80-85 लाख रुपये ही मिल सकते हैं।’
समयसीमा अक्सर अपेक्षाओं से भिन्न होती है। मोंगा कहते हैं, ‘होम लोन की स्वीकृति और वितरण में आमतौर पर एक से तीन सप्ताह लगते हैं, जो दस्तावेजों की तैयारी, संपत्ति की जांच और ऋणदाताओं द्वारा की जाने वाली कानूनी और तकनीकी जांच पर निर्भर करता है।’
प्राथमिक बिक्री में, यदि दस्तावेज सही हों तो अनुमोदन और भुगतान चार से पांच कार्यदिवसों के भीतर पूरे किए जा सकते हैं। पुनर्विक्रय लेनदेन में आमतौर पर अधिक समय लगता है-अक्सर 10 से 14 कार्यदिवस या उससे भी अधिक। विशफिन के सीईओ ऋषि मेहरा कहते हैं, ‘वेतनभोगी उधारकर्ताओं को आमतौर पर तेजी से प्रोसेसिंग देखने को मिलती है, जबकि स्व-रोजगार वाले आवेदकों को अधिक विस्तृत आय सत्यापन के कारण लंबी समय-सीमा का सामना करना पड़ता है।’
अक्सर देरी तब होती है जब दस्तावेज अधूरे, पुराने, असंगत या ऋणदाता की आवश्यकताओं के अनुरूप न होने के कारण बार-बार जमा करने पड़ते हैं। नाम का मेल न होना, फ्लोर प्लान का न होना, खाता दस्तावेजों का न होना (बेंगलूरु में), स्वामित्व रिकॉर्ड का अधूरा होना या सोसाइटी अनापत्ति प्रमाण पत्र में देरी से मामले अटक सकते हैं। बिल्डरों द्वारा बिक्री समझौते, त्रिपक्षीय समझौते या मांग पत्र जारी करने में देरी से भी समय सीमा बढ़ जाती है।
ऋणदाताओं के अनुसार आवश्यकताएं भी अलग-अलग होती हैं। पूर्ण, सटीक, अद्यतन और सुपाठ्य जानकारी प्रस्तुत करने से इन समस्याओं से बचा जा सकता है। मेहरा कहते हैं, ‘मोबाइल फोन से ली गई तस्वीरों के बजाय उच्च-रिजॉल्यूशन स्कैन का उपयोग किया जाना चाहिए। उपयोगिता बिल तीन महीने से अधिक पुराने नहीं होने चाहिए।’ कथूरिया व्यापक वित्तीय खुलासे पर जोर देते हैं।
गलत ऋणदाता का चयन करने का मतलब है ऐसे संस्थान से संपर्क करना जिसकी नीतियां उधारकर्ता की प्रोफाइल या संपत्ति के प्रकार के अनुकूल न हों। अग्रवाल कहते हैं, ‘कोई भी ऋणदाता ब्याज दर, गति और लचीलेपन को एक साथ सर्वोत्तम तरीके से प्रदान नहीं करता है।’
स्व-रोजगार वाले उधारकर्ताओं को वेतनभोगी कर्मचारियों पर केंद्रित ऋणदाताओं से ऋण लेने में कठिनाई हो सकती है। पुरानी पुनर्विक्रय संपत्तियों के लिए स्वामित्व और आयु संबंधी सख्त नियम लागू हो सकते हैं। ऋणदाताओं के बीच क्रेडिट स्कोर की सीमा भी अलग-अलग होती है। कर्ज लेने वालों को कई उधारदाताओं के बारे में जानकारी जुटानी चाहिए, अनुभवी प्रत्यक्ष बिक्री एजेंटों पर विचार करना चाहिए और जहां संभव हो, उस उधारदाता से शुरुआत करनी चाहिए जिसके साथ वे पहले से ही बैंकिंग करते हों।
वेतनभोगी न होने वाले उधारकर्ताओं को अतिरिक्त तैयारी की आवश्यकता होती है। उनकी आय में उतार-चढ़ाव के कारण, ऋणदाता स्थिरता और व्यावसायिक स्थिरता को प्राथमिकता देते हैं। कथूरिया कहते हैं, ‘वेतनभोगी न होने वाले आवेदकों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि लेखापरीक्षित वित्तीय विवरण अद्यतन हों, आय की सटीक रिपोर्टिंग हो, बैंक स्टेटमेंट में व्यावसायिक नकदी प्रवाह स्पष्ट रूप से दिखाई दे और कर संबंधी फाइलिंग सुसंगत हों।’
व्यवसाय की निरंतरता, लाभप्रदता के रुझान और दस्तावेजीकरण की गुणवत्ता के प्रमाण अक्सर बढ़ा-चढ़ाकर बताई गई आय से कहीं अधिक महत्त्वपूर्ण होते हैं। अच्छा क्रेडिट स्कोर लोन मंजूरी की संभावना को बढ़ाता है। स्व-रोजगार वाले लोगों को लोन देने में सहज महसूस करने वाले उधारदाताओं का चयन करना भी मददगार होता है। मोंगा कहते हैं, ‘अधिक डाउन पेमेंट करने से आवेदन और भी मजबूत हो सकता है, क्योंकि उधारदाता अक्सर उच्च जोखिम वाले आवेदकों के लिए अधिक रूढ़िवादी लॉन्ग-टर्म वैल्यू (एलटीवी) मानदंड लागू करते हैं।’
पुराने इलाकों में खरीदारी करना अधिक जटिल होता है। पुनर्विक्रय संपत्तियों की खरीद में अक्सर दस्तावेजीकरण की कमियों, जटिल स्वामित्व इतिहास, स्वीकृतियों की कमी और पुरानी अवसंरचना के कारण अधिक समय लगता है। डेवलपर के नेतृत्व वाली परियोजनाओं की तुलना में कानूनी और तकनीकी जांच-पड़ताल अधिक जटिल होती है।
कर्जदारों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि संपत्ति के दस्तावेज पूरी तरह से स्पष्ट हों, स्वामित्व का पूरा ब्योरा मौजूद हो और सभी स्वीकृतियां और अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हों। मेहरा कहते हैं, ‘दस्तावेजों की पूरी तरह से जांच किए बिना अग्रिम भुगतान नहीं करना चाहिए।’ खरीदारों को कम ब्याज दर (एलटीवी) या ऋणदाताओं द्वारा अतिरिक्त मांग के लिए भी तैयार रहना चाहिए।
