जब आप प्रॉपर्टी खरीदने के लिए किसी बैंक से होम लोन लेते हैं, तो बैंक का नियम है कि यदि आप सहमति के अनुसार लोन का भुगतान नहीं करते हैं तो बैंक के पास आपकी उस प्रॉपर्टी को बेचने का अधिकार है। वे आपको याद दिलाने और उचित कदम उठाने के बाद ऐसा करते हैं। इसके बाद बैंक प्रॉपर्टी के लिए नीलामी आयोजित करता है। वे एक शुरुआती कीमत तय करते हैं जिसे “बेस प्राइस” कहा जाता है। जो लोग प्रॉपर्टी खरीदना चाहते हैं वे नीलामी में शामिल होते हैं और बेस प्राइस से ज्यादा कीमत ऑफर कर सकते हैं। जो व्यक्ति नीलामी में सबसे ज्यादा कीमत ऑफर करता है उसे प्रॉपर्टी खरीदने का मौका मिलता है।
नीलामी में बेची जाने वाली ये प्रॉपर्टी आमतौर पर अपने सामान्य बाजार प्राइस की तुलना में लगभग 15-20% सस्ती होती हैं। वे अक्सर रेडी टू मूव इन प्रॉपर्टी होती हैं।
ऐसे कई कारण हैं जिनकी वजह से किसी प्रॉपर्टी को नीलामी के लिए रखा जा सकता है। ऐसा तब हो सकता है जब प्रॉपर्टी का मालिक अपने लोन, टैक्स का भुगतान नहीं कर सका, या अगर उन्हें पैसों की किल्लत हो गई। यह अदालत के फैसले के कारण भी हो सकता है, या यदि सरकार कुछ कारणों से प्रॉपर्टी ले लेती है।
लेकिन क्या आपको ऐसी प्रॉपर्टी खरीदने पर विचार करना चाहिए? आइए इसका विश्लेषण करें: यह एक अच्छा सौदा हो सकता है क्योंकि आपको कम कीमत पर प्रॉपर्टी मिल सकती है। हालांकि, आपको सावधान रहने और अपनी रिसर्च करने की जरूरत है क्योंकि ऐसे कारण हो सकते हैं कि प्रॉपर्टी की नीलामी क्यों की जा रही है। इसलिए, हालांकि यह एक अच्छा मौका हो सकता है, निर्णय लेने से पहले सभी विवरणों को समझना महत्वपूर्ण है।
क्या है नीलामी वाली प्रॉपर्टी
बैंक SARFAESI अधिनियम और उससे संबंधित नियमों का उपयोग करके नीलामी के माध्यम से प्रॉपर्टी बेचते हैं। ऐसा तब होता है जब कोई व्यक्ति जिसने बैंक से लोन लिया हो और अपनी प्रॉपर्टी को गारंटी के रूप में इस्तेमाल किया हो। चूंकि वह लोन वाली रकम बैंक को भुगतान नहीं कर पाता है। इसलिए, बैंक प्रॉपर्टी की नीलामी करने और अपना पैसा वापस पाने के लिए प्रॉपर्टी नीलाम करता है।
इसे नीलाम क्यों किया जा रहा है?
जब कोई व्यक्ति जिसने बैंक से होम लोन लिया था, वह लगातार तीन मासिक भुगतान करने से चूक जाता है, तो बैंक प्रॉपर्टी की नीलामी की प्रक्रिया शुरू कर सकता है। इससे पहले वे उस व्यक्ति को एक नोटिस भेजते हैं, जिसमें उन्हें यह बताने के लिए 60 दिन का समय दिया जाता है कि भुगतान चूक जाने के कारण प्रॉपर्टी की नीलामी क्यों नहीं की जानी चाहिए। यदि व्यक्ति इस दौरान बकाया भुगतान कर देता है तो नोटिस रद्द कर दिया जाता है।
यदि व्यक्ति 60 दिनों के भीतर भुगतान नहीं करता है या संतोषजनक कारण नहीं बताता है, तो बैंक नीलामी प्रक्रिया शुरू कर सकता है। इन 60 दिनों के बीत जाने के बाद, बैंक अगले 30 दिनों तक प्रतीक्षा करता है, और यदि व्यक्ति की ओर से अभी भी कोई कार्रवाई नहीं होती है, तो बैंक प्रॉपर्टी की नीलामी के लिए आगे बढ़ सकता है।
ऐसी प्रॉपर्टी कैसे खोजें?
बैंक अक्सर अपनी वेबसाइटों या न्यूजपेपरों में नीलाम की गई प्रॉपर्टीयों की लिस्ट शेयर करते हैं। आप सीधे बैंक से यह भी पूछ सकते हैं कि क्या उनके पास नीलामी के लिए प्रॉपर्टीयां हैं। इंडियन बैंक असोसिएशन द्वारा संचालित IBAPI नाम की एक वेबसाइट है जहां आप इन नीलामी प्रॉपर्टीयों की भी जांच कर सकते हैं।
TAS लॉ के वरिष्ठ एसोसिएट, हिमांशु सचदेवा ने कहा, “ibapi.in,financialservices.gov.in, e-auctions.gov.in, और MSTC ई-नीलामी प्लेटफॉर्म जैसी वेबसाइटें हैं जहां आप विभिन्न सरकारी समूहों द्वारा नीलाम की जा रही प्रॉपर्टीयों को देख सकते हैं। न केवल सरकारी साइटें, बल्कि बैंक और वित्तीय समूह भी लोन वापस नहीं चुकाए जाने पर प्रॉपर्टीयां बेचते हैं। आप इन नीलामियों के बारे में जानकारी के लिए बैंक की वेबसाइट देख सकते हैं।”
आप रियल एस्टेट नीलामी वेबसाइटों और ऑनलाइन क्लासीफाइड वेबसाइटों पर नीलामी के लिए प्रॉपर्टीयां देख सकते हैं। लेकिन इससे पहले कि आप वहां देखी गई किसी भी प्रॉपर्टी पर बोली लगाएं, यह सुनिश्चित करने के लिए पूरी तरह से रिसर्च और जांच करना वाकई महत्वपूर्ण है कि प्रॉपर्टी के साथ सब कुछ ठीक है। इससे आपको बोली लगाते समय स्मार्ट निर्णय लेने में मदद मिलती है।
प्रॉपर्टी की फिजिकल कंडीशन की जांच करें
यदि आप यह जांचना चाहते हैं कि प्रॉपर्टी कैसी दिखती है और क्या वह अच्छी स्थिति में है, तो बैंक से संपर्क करें और विजिट शेड्यूल करें। जब आप ऐसा करते हैं, तो सुनिश्चित करें कि प्रॉपर्टी के दरवाजे या सामुदायिक बोर्ड पर इसके बारे में बैंक की ओर से कोई नोटिस न हो। प्रॉपर्टी पर बोली लगाने से पहले, यह सुनिश्चित करने के लिए घर की कंडीशन की सावधानीपूर्वक जांच करें कि सब कुछ ठीक है।
बोली कैसे लगाएं?
शुरू करने के लिए, यह पता लगाएं कि कौन सी प्रॉपर्टी नीलाम की जा रही है और कौन सा बैंक इसे संभाल रहा है। बैंकबाजार के आदिल शेट्टी ने कहा, “आमतौर पर, नीलामी नोटिस में सभी जरूरी जानकारी दी जाती है, जिसमें यह भी शामिल है कि प्रक्रिया कैसे काम करती है। नीलामी की तारीखें बैंक की वेबसाइट और न्यूज पेपर में भी शेयर की जाती हैं।”
रजिस्टर कैसे करें?
MSTC पोर्टल पर पंजीकरण -> MSTC से दस्तावेजों को अप्रूव कराएं -> इच्छुक प्रॉपर्टीयों को जोड़ें -> प्रॉपर्टी के लिए सिक्योरिटी राशि (प्री-बिड EMD) का भुगतान करें। -> नीलामी (बोली) में भाग लें -> बैंक निर्णय लेता है कि आपकी बोली को स्वीकार करना है या अस्वीकार करना है -> वे सबसे बड़ी बोली लगाने वाले को ईमेल द्वारा सूचित करेंगे।। वर्तमान में कोई रजिस्ट्रेशन फीस नहीं है।
SNG और पार्टनर्स के पार्टनर, अधिवक्ता और सॉलिसिटर साधव मिश्रा ने कहा, “बोली लगाने के लिए, आपको एक फॉर्म भरना होगा जिसे टेंडर फॉर्म कहा जाता है और टेंडर की समापन तारीख से पहले एक सिक्योरिटी पेमेंट (या तो डिमांड ड्राफ्ट या बैंकर चेक) देना होगा। जब आप टेंडर फॉर्म जमा करते हैं, तो एक संपूर्ण केवाईसी दस्तावेज़ भी शामिल करना महत्वपूर्ण है। यदि आप केवाईसी दस्तावेज़ प्रदान नहीं करते हैं, तो आपका टेंडर फॉर्म अस्वीकार कर दिया जा सकता है।”
बयाना राशि डिपॉजिट
जैसा कि सचदेवा ने बताया, नीलामी से पहले, बैंक आमतौर पर प्रॉपर्टी के मूल्य का 10% डिपॉजिट राशि के रूप में मांगते हैं जिसे बयाना राशि डिपॉजिट (EMD) कहा जाता है। इससे गंभीर बोलीदाताओं को लाने में मदद मिलती है। यदि कोई नीलामी जीतता है, तो उसे उसी दिन जीती हुई राशि का 15% भुगतान करना होगा, और बाकी 75% नीलामी की शर्तों के अनुसार भुगतान करना होगा, जो प्रत्येक मामले के लिए अलग हो सकता है,
यदि आप समय पर जरूरी राशि का भुगतान नहीं कर पाते हैं, तो आप पहले भुगतान की गई EMD के साथ-साथ प्रॉपर्टी भी खो देंगे।
प्रीपेमेंट और टैक्सेशन एंगल क्या है?
सचदेवा ने कहा, “नीलामी में हर प्रॉपर्टी के लिए भुगतान करने का तरीका अलग-अलग हो सकता है। यह इस बात पर निर्भर करता है कि नीलामी कौन चला रहा है, प्रॉपर्टी का प्रकार और नीलामी नियम। इसमें बयाना राशि डिपॉजिट (EMD) देना, एक बार में सब कुछ भुगतान करना, कुछ हिस्सा प्रीपेंमेंट करना और बाकी बाद में देना, एक किस्त योजना फॉलो करना, एस्क्रो खाते का उपयोग करना और बहुत कुछ शामिल हो सकता है। जिस प्रॉपर्टी पर आप बोली लगा रहे हैं, उसके लिए भुगतान योजना को ध्यान से समझना और चुनना वास्तव में महत्वपूर्ण है। यदि आप यह सही नहीं करते हैं, तो आपके द्वारा भुगतान किया गया पैसा खो सकता है, और प्रॉपर्टी फिर से नीलामी के लिए जा सकती है।”
जब आप नीलामी में कोई प्रॉपर्टी खरीदते हैं, तो आपको जीएसटी, स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस जैसी कुछ अतिरिक्त फीस का भुगतान करना होगा। यदि प्रॉपर्टी का मूल्य 50 लाख से अधिक है, तो आपको टीडीएस पर भी विचार करना होगा। और एक बार जब आप प्रॉपर्टी के मालिक हो जाते हैं, तो आप प्रॉपर्टी टैक्स का भुगतान करने के लिए भी जिम्मेदार होंगे।
हीरो रियल्टी के कानूनी प्रमुख रवि प्रकाश ने कहा, “जब आप बैंक नीलामी में कोई प्रॉपर्टी खरीदते हैं और प्रॉपर्टी का मूल्य कम से कम 50 लाख रुपये है, तो भुगतान करते समय आपको प्रॉपर्टी के कुल मूल्य का 1% टीडीएस (स्रोत पर कर कटौती) का भुगतान करना होगा।”
बकाया पैसा
बैंक नीलामी से किसी प्रॉपर्टी के खरीदार के रूप में, आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि आप प्रॉपर्टी पर देय किसी भी शुल्क को भी कवर करें। यह नगर पालिका को कर, हाउसिंग सोसायटी को शुल्क, कानून द्वारा आवश्यक बकाया, बिजली बिल और अन्य समान भुगतान जैसी चीजें हो सकती हैं।
यह कैसे सुनिश्चित करें कि कोई बकाया न रहे
यदि आप बैंक नीलामी के माध्यम से बेची जाने वाली प्रॉपर्टी खरीदने के बारे में सोच रहे हैं, तो प्रॉपर्टी के बैकग्राउंड पर गहन रिसर्च करना और समझना महत्वपूर्ण है। इससे आपको आने वाली संभावित समस्याओं और चुनौतियों से बचने में मदद मिलती है।
सचदेवा ने कहा, “नीलामी में किसी प्रॉपर्टी पर बोली लगाने से पहले, सभी महत्वपूर्ण प्रॉपर्टी दस्तावेज जैसे सेल डीड, टाइटल पेपर, प्रॉपर्टी टैक्स की रसीदें, और बिजली और पानी जैसी सेवाओं के बिल मांगना सुनिश्चित करें। प्रॉपर्टी की कानूनी स्थिति की पुष्टि करने के लिए संबंधित प्राधिकारी के माध्यम से प्रॉपर्टी के इतिहास की जांच करना भी महत्वपूर्ण है। इस रिसर्च के अलावा, आपको स्थानीय प्राधिकरण से अनुमति लेनी होगी, खासकर दिल्ली में यह L&DO है। इसके अतिरिक्त, यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि प्रॉपर्टी से जुड़ा कोई बकाया लोन, बंधक या कानूनी मुद्दे नहीं हैं। यह गहन जांच आपको आत्मविश्वास और जागरूकता के साथ प्रॉपर्टी पर बोली लगाने में मदद करती है।”
प्रकाश ने कहा, “आप एक क्वालिफाइड वकील को हायर करने पर भी विचार कर सकते हैं जो संपत्ति के मुद्दों के बारे में जानता हो। वे आपके दस्तावेज़ों की जांच कर सकते हैं और सुनिश्चित कर सकते हैं कि कोई छिपी हुई समस्यानहीं है।”
बोली लगाने वाले को कौन से दस्तावेज़ मांगने चाहिए?
कानूनी विशेषज्ञों की एक टीम – क्रेड ज्यूर को लीड करने वाले अंकुर महिन्द्रो ने संपत्ति की बोली जीतने के बाद करने योग्य महत्वपूर्ण चीजों की एक लिस्ट बनाई है। यह चेकलिस्ट यह सुनिश्चित करने में मदद करती है कि आपने सभी जरूरी चरणों को सही ढंग से कवर किया है।
1. सुनिश्चित करें कि पिछले स्वामित्व रिकॉर्ड सही हैं और उनकी चैकिंग बैंक के लोन एग्रीमेंट जैसे दस्तावेजों से करें।
2. पुष्टि करें कि जिस संपत्ति की वे नीलामी कर रहे हैं, उसका बैंक कानूनी रूप से मालिक है।
3. जांचें कि क्या संपत्ति से संबंधित कोई कानूनी केस चल रहा है।
4. सरकार या सोसायटी जैसे अथॉरिटी की किसी भी अनपेड फीस या टैक्स पर गौर करें।
5. यदि संपत्ति का मालिक एक कंपनी है, तो जांचें कि क्या कोई अन्य वित्तीय संस्थान प्रॉपर्टी पर दावा तो नहीं करता।
6. संपत्ति के स्वामित्व पर कोई विवाद है या नहीं। यह जांचने के लिए उप-रजिस्ट्रार के कार्यालय पर जाएं।
7. यदि संपत्ति किसी सोसायटी का हिस्सा है, तो बिक्री के लिए सोसायटी से अनुमति प्राप्त करें। यदि यह भूमि है, तो राजस्व रिकॉर्ड में मालिक का नाम वैरिफाई करें।
ये कुछ दस्तावेज़ हैं जो एक बोलीदाता किसी भी संपत्ति में बोली लगाने से पहले मांग सकता है:
1. स्वामित्व दस्तावेज़ जैसे सेल डीड और स्वामित्व का इतिहास।
2. संपत्ति कर और यूटिलिटी बिल।
3. संपत्ति पर कोई कानूनी दावा नहीं होने की पुष्टि करने वाला प्रमाणपत्र।
4. भवन एवं लेआउट के लिए अप्रूव्ड प्लान
5. स्थानीय अधिकारियों से अनुमति
6. भवन पूर्ण होने और उसमें रहने के लिए (occupancy) प्रमाण पत्र।
7. नीलामी से कैटलॉग, जिसमें नियम, शर्तें और खरीदार के कर्तव्य शामिल हैं।
8. नीलामी के लिए आधिकारिक निमंत्रण या सूचना।
9. संपत्ति का निरीक्षण कर के रिपोर्ट दें।
10. संपत्ति की फोटो और वीडियो।
क्या होगा यदि संपत्ति की संरचना यानी ढांचे में ऐसे परिवर्तन हुए हैं जिन्हें आधिकारिक तौर पर मंजूरी नहीं दी गई है?
यदि स्थानीय अधिकारियों की उचित अनुमति के बिना किसी संपत्ति की संरचना में परिवर्तन किए गए हैं, तो इससे कानूनी और नियम-संबंधी समस्याएं पैदा हो सकती हैं। लेकिन, बोली लगाने वाले व्यक्ति को पहले इन अस्वीकृत परिवर्तनों के प्रकार और आकार का पता लगाना चाहिए।
सचदेवा ने कहा, “उन्हें यह जांचने की आवश्यकता है कि क्या ये परिवर्तन बड़े हैं, संपत्ति की सुरक्षा पर प्रभाव डालते हैं, या स्थानीय नियमों को तोड़ते हैं। यदि ये परिवर्तन किसी नियम को नहीं तोड़ते हैं, तो चिंता करने की कोई आवश्यकता नहीं है। वास्तव में, विक्रेता बेहतर सौदा पाने के लिए बोली लगाने वाले या नीलामी आयोजक से बात करने के लिए भी इन परिवर्तनों का उपयोग कर सकते हैं। हालांकि, यदि परिवर्तन नियमों के विरुद्ध होते हैं, तो इसे ठीक करने का एक तरीका हो सकता है। कभी-कभी, स्थानीय अधिकारी जुर्माना लगाकर उन परिवर्तनों को रेगुलराइज कर सकते हैं। इसमें जुर्माना भरना, उचित परमिट प्राप्त करना और यह सुनिश्चित करना शामिल हो सकता है कि परिवर्तन अब वर्तमान बिल्डिंग कोड का पालन करें।”
शेट्टी ने कहा, “यदि आप इस स्थिति में हैं, तो किसी वकील या स्ट्रक्चरल इंजीनियर से बात करना अच्छा विचार है। वे आपको यह समझने में मदद कर सकते हैं कि आपको क्या करना चाहिए। जिन संपत्तियों को बैंक ऋण के लिए मंजूरी देते हैं, उन्हें आमतौर पर कानूनी मंजूरी मिलती है, इसलिए मंजूरी संबंधी समस्याओं का सामना करने की संभावना कम होती है। स्पष्ट जवाब पाने के लिए, बैंक से इस बारे में पूछना एक अच्छा कदम है।”
सिक्योरिटी इंटरेस्ट (प्रवर्तन) नियम, 2002 कहते हैं कि जब बैंक को भुगतान मिलता है, तो उन्हें संपत्ति खरीदार को बिना किसी लोन या समस्या के देनी होगी।
बोली जीतने वाले व्यक्ति को संपत्ति का कब्ज़ा देने में बैंक को कितना समय लगेगा?
नीलामी के माध्यम से संकटग्रस्त संपत्तियों को खरीदते समय, अदालतों ने कहा है कि बैंकों को यह सुनिश्चित करना होगा कि विजेता बोली लगाने वाले को भुगतान समझौते के आधार पर जीतने के 6 महीने के भीतर संपत्ति का नियंत्रण मिल जाए।
यदि नीलामी प्राधिकरण इस समय (आमतौर पर 6 महीने) के भीतर संपत्ति नहीं दे सकता है, तो व्यक्ति को बैंक को भुगतान की गई बोली राशि, साथ ही ब्याज और किसी भी नुकसान के लिए मुआवजा वापस पाने का अधिकार है।
शेट्टी ने कहा, “बिक्री समाप्त होने और संपत्ति आधिकारिक तौर पर आपके नाम पर रजिस्टर होने के बाद आप संपत्ति प्राप्त कर सकते हैं। लेकिन समय, संपत्ति के प्रकार, वह कहां है, खरीदार द्वारा भुगतान पूरा करने और आवश्यक कानूनी कदमों के आधार पर बदल सकता है।”
प्रतीकात्मक कब्जा v असल कब्ज़ा
खरीदारों को दो प्रकार की संपत्ति को समझने की जरूरत है। पहला है “प्रतीकात्मक कब्ज़ा” जिसका अर्थ है कि बैंक उधारकर्ता से संपत्ति को असल कब्जा के रूप में प्राप्त करने पर काम कर रहा है। दूसरा है “असल कब्ज़ा” जिसका अर्थ है कि बैंक के पास पहले से ही संपत्ति सीधे उसके नियंत्रण में है।
नीलाम की गई संपत्तियों की खरीद से रिस्क क्या हैं?
टाइटल: खरीदारों को टाइटल जांच पूरी करनी होगी और संपत्ति के स्वामित्व को वैरिफाई करना होगा।
एसएनजी और पार्टनर्स के पार्टनर, अधिवक्ता और सॉलिसिटर साधव मिश्रा ने कहा, “जब आप नीलामी में कोई संपत्ति खरीदते हैं, तो उसके कानूनी स्वामित्व से संबंधित जोखिम होता है। बैंक बिना कोई बदलाव किए संपत्ति का स्वामित्व वैसे ही ट्रांसफर कर देता है जैसे वह है। इसका मतलब यह है कि यदि कोई कानूनी समस्या चल रही है या फीस का भुगतान नहीं किया गया है, तो नए मालिक के रूप में वे समस्याएं आपकी ज़िम्मेदारी बन जाएंगी।”
प्री-ऑक्शन डिपॉजिट: जब आप बैंक नीलामी में कोई संपत्ति खरीद रहे हों, तो आपको नीलामी से पहले संपत्ति के कुल मूल्य का लगभग 10-15% डिपॉजिट के रूप में देना होगा। यदि आप नीलामी जीतते हैं लेकिन शेष राशि का भुगतान नहीं करते हैं, तो आप अपनी दी गई डिपॉजिट रकम खो देंगे।
लोन लेने वाले के अधिकार: अदालतें वास्तव में लोन लेने वाले के अपनी संपत्ति वापस पाने के अधिकार या नीलाम की गई संपत्ति बेचने से पहले भुगतान करने के अवसर को महत्व देती हैं।
सचदेवा ने कहा, “जब आप नीलामी में किसी संपत्ति पर बोली लगा रहे हों, तो याद रखें कि जो लोन लेने वाले अपना लोन नहीं चुका सके, उनके पास अभी भी उस संपत्ति पर अधिकार है। उदाहरण के लिए, उधारकर्ताओं को नीलामी में शामिल होने का अधिकार है, और उनके पास “मोचन का अधिकार” भी है। इसका मतलब यह है कि वे नीलामी होने से पहले अनपेड बकाया – लोन राशि, ब्याज, जुर्माना और किसी भी अतिरिक्त खर्च का भुगतान करके समस्या को ठीक कर सकते हैं। इससे नीलामी पूरी तरह रुक सकती है। इसके अलावा, लोन लेने वाले के पास कानूनी विकल्प हैं, खासकर यदि फोरक्लोजर की प्रक्रिया सही ढंग से नहीं की गई थी। इससे नीलामी प्रक्रिया में देरी हो सकती है।”
