भले ही प्रॉपर्टी की कीमतें और ब्याज दरें बढ़ गई हैं, महामारी के बाद से भारत में ज्यादा से ज्यादा लोग होम लोन ले रहे हैं और प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं। भारतीय रिज़र्व बैंक के आंकड़ों के अनुसार, भारत में कुल घर की कीमतों में पिछली 17 तिमाहियों में रिकॉर्ड वृद्धि देखी गई, विशेष रूप से 2022-23 की चौथी तिमाही में।
इस दौरान साल-दर-साल 4.6 प्रतिशत की वृद्धि देखी गई। बैंकबाजार द्वारा एनालाइज किए गए डेटा से यह भी पता चलता है कि क्वालिटी के प्रति जागरूक युवा टॉप बिल्डरों की 1 से 2 करोड़ रुपये की कीमत वाली प्रॉपर्टी को पसंद करते हैं।
पिछले 11 सालों में, रेजिडेंशियल हाउस के लिए दिए जाने वाले लोन का हिस्सा बढ़ गया है, जो मार्च 2023 में 14.2 प्रतिशत तक पहुंच गया, जबकि मार्च 2012 में यह 8.6 प्रतिशत था। मार्च 2023 में, रियल एस्टेट में बैंकिंग प्रणाली की कुल भागीदारी सभी लोन का 16.5 प्रतिशत थी।
आप घर खरीदने के लिए कब तैयार हैं?
आप घर खरीदने के लिए तैयार हैं या नहीं, इसका मूल्यांकन करने के लिए BankBazaar.com के सीईओ आदिल शेट्टी ने पांच बुनियादी नियम बताए हैं।
1. अगर आपके पास डाउन पेमेंट पर देने के लिए 30% कैश है, तो इसका मतलब है कि आप घर खरीदने के लिए वित्तीय रूप से तैयार हैं। अगर आपके पास मिनिमम कैश है, तो इसका मतलब बै कि आप बाकी का लोन ले सकते हैं। जो खर्च आप अपनी जेब से करते हैं उसका भुगतान या तो एक बार में किया जा सकता है या समय के साथ बढ़ाया जा सकता है।
2. 750 से अधिक क्रेडिट स्कोर, स्थिर आय और लंबे समय से काम कर रहे हैं, यह आपको बैंकों के लिए एक अट्रैक्टिव लोन लेने वाला बनाता है। यह आपको कम ब्याज दरों के लिए पात्रता प्राप्त करने में भी मदद करता है। आदर्श रूप से, लोन के लिए आवेदन करने से पहले 800 क्रेडिट स्कोर का लक्ष्य रखें।
3. जब आप घर खरीदने का फैसला लेते हैं, तो इसका मतलब है कि आप न केवल अपना पैसा बल्कि अपने इमोशन को भी संपत्ति में निवेश करने के लिए तैयार हैं, बजाय इसे पैसा बनाने के शॉर्ट टर्म तरीके के रूप में देखने के। लंबे समय में यह आर्थिक रूप से फायदेमंद हो सकता है।
4. जहां आप रहना चाहते हैं उसको लेकर एक बार जब आप हाउसिंग मार्केट की रिसर्च कर लेते हैं और यह सुनिश्चित कर लेते हैं कि यह एरिया आपकी लाइफस्टाइल और बजट के हिसाब से है, तो भी सही घर ढूंढना काफी मुश्किल हो सकता है।
5. जांच परख लें कि आप जो संपत्ति खरीद रहे हैं उसको लेकर सभी आवश्यक कानूनी मंजूरी, स्पष्ट स्वामित्व दस्तावेज हैं और वह किसी भी विवाद में शामिल नहीं है। कागजी कार्रवाई की समीक्षा के लिए संपत्ति वकील को नियुक्त करना एक अच्छा विचार है। जहां यह आपके खर्चों को बढ़ाता है, वहीं यह आपको मानसिक शांति भी देता है।
अपने घर के लिए अलग से बचत कैसे करें?
1. आपको कितना बचाना होगा?
जब आप घर के लिए लोन लेते हैं, तो यह आमतौर पर बेस प्राइस, जीएसटी, सुविधाओं और यूटिलिटी सहित कुल खर्च का 75-90% भुगतान करता है। आपको बाकी 10-45% का भुगतान अपने पैसे से करना होगा। पंजीकरण, स्टाम्प ड्यूटी और फर्निशिंग जैसे बड़े खर्च आमतौर पर लोन में शामिल नहीं होते हैं और उन्हें अपनी बचत से भुगतान करना पड़ता है।
जैसे-जैसे लोग रिटायरमेंट के करीब आते हैं, उनकी होम लोन रीपेमेंट अवधि कम होती जाती है। वृद्ध लोगों के पास आमतौर पर ज्यादा सेविंग होती है, इसलिए डाउन पेमेंट 10-45% से ज्यादा हो सकती है। लेकिन आप इसमें मदद के लिए लॉन्ग टर्म इन्वेस्टमेंट का उपयोग कर सकते हैं। और यदि आप पात्र हैं, तो होम लोन शेष खर्च को कवर कर सकता है।
2. FD या आवर्ती FD:
यदि आप अपना पैसा सुरक्षित रखना चाहते हैं और समय के साथ कुछ अतिरिक्त पैसा कमाना चाहते हैं, तो आप इसे बैंक या डाकघर में FD खाते में रख सकते हैं। इन FD खातों से आप जब चाहें अपना पैसा निकाल सकते हैं। एक और अच्छा विचार यह है कि आप अपना पैसा AAA रेटेड कंपनियों में निवेश कर दें। लेकिन उनका लॉक इन पीरियड चेक कर लें।
3. तरल MF का उपयोग करें:
ओवरनाइट और लिक्विड फंड जैसे शॉर्ट टर्म म्यूचुअल फंड सुरक्षित संपत्तियों में निवेश करते हैं। वे शेयरों की तुलना में कम जोखिम भरे होते हैं। हालांकि, वे फिक्सड डिपॉजिट की तरह भविष्य में रिटर्न का वादा नहीं करते हैं।
4. लंबी अवधि की बचत के लिए इक्विटी बेस्ट है:
शेयरों में निवेश से लंबी अवधि में अच्छा मुनाफा हो सकता है। इसलिए, रिटायरमेंट के लिए बचत जैसे लॉन्ग टर्म गोल के लिए यह बहुत अच्छा है। यदि आप अभी घर नहीं खरीद रहे हैं, तो बेहतर रिटर्न के लिए अपने निवेश मिश्रण में स्टॉक शामिल करने पर विचार करें। जैसे-जैसे आप अपने बचत लक्ष्य के करीब पहुंचते हैं, धीरे-धीरे अपने निवेश को पूंजी सुरक्षा के लिए सुरक्षित विकल्पों में ट्रांसफर करें।
5. आपका PF मदद कर सकता है:
कर्मचारी भविष्य निधि जैसी लॉन्ग टर्म बचत योजनाएं रिटायरमेंट के लिए डिज़ाइन की गई हैं, लेकिन इसका उपयोग घर खरीदने के लिए भी किया जा सकता है। यदि आप अर्हता प्राप्त करते हैं, तो आप घर बनाने या खरीदने के लिए अपनी बचत का 90% तक निकाल सकते हैं।
इंटरनेशनल मनी मैटर्स के सीईओ लोवाई नवलखी ने कहा, “शॉर्ट टर्म में, ऐसे सुरक्षित निवेश चुनें जो बहुत ज्यादा ऊपर-नीचे न हों, जैसे आर्बिट्राज फंड या फिक्स्ड डिपॉजिट (FD)। लंबी अवधि के लिए, आप कितने जोखिम के साथ सहज हैं, इसके आधार पर इक्विटी फंड के माध्यम से शेयरों में निवेश करने पर विचार करें। जैसे-जैसे आप अपने वित्तीय लक्ष्य के करीब पहुंचें, अपने स्टॉक निवेश कम करें।”
निवेश करें या रहना चुनें?
जब आप रहने के लिए घर खरीद रहे हैं, तो सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि यह आपके परिवार की वर्तमान जरूरतों के हिसाब से है या नहीं, न कि यह कि आप इससे कितना पैसा कमा सकते हैं। लेकिन अगर आप केवल निवेश के तौर पर घर खरीद रहे हैं, फिर मुख्य फोकस इस बात पर है कि आप कितना लाभ कमा सकते हैं। यह लाभ समय के साथ घर का मूल्य बढ़ने (बाज़ार की सराहना) और इसे किराए पर देने से आ सकता है। भारतीय रिज़र्व बैंक के हाउस प्राइस इंडेक्स के डेटा से पता चलता है कि, पिछले एक दशक में, घर की कीमतों ने सावधि जमा खाते के बराबर रिटर्न प्रदान किया है।
रिटर्न
रियल एस्टेट इंडस्ट्री के कई सूत्रों का कहना है कि घर की लागत की तुलना में किराये की आय, भारत के कई हिस्सों में अक्सर 3% या उससे भी कम है। रखरखाव, करों और लोन ब्याज के हिसाब के बाद, शॉर्ट टर्म में किराये की आय नकारात्मक भी हो सकती है।
रियल एस्टेट निवेश से रिटर्न अलग-अलग जगह और व्यक्ति-दर-व्यक्ति अलग-अलग हो सकता है। इसीलिए अक्सर स्वयं रहने के लिए घर का उपयोग करना सबसे अच्छा होता है। स्टॉक, बॉन्ड और सोने में निवेश के माध्यम से भी पैसा कमाया जा सकता है।
जब हम आरबीआई के हाउस प्राइस इंडेक्स द्वारा ट्रैक किए गए 10 प्रमुख बाजारों में 10 साल के रिटर्न को देखते हैं, तो रियल एस्टेट निवेश अन्य प्रकार के निवेशों जितना अच्छा प्रदर्शन नहीं करते हैं। शॉर्ट टर्म में, खर्चों पर विचार करने पर संपत्ति की कीमतों और किराये की आय में वृद्धि नकारात्मक रही है।
हाउसिंग रिटर्न
कई मामलों में, जब हम मुद्रास्फीति (6% की मुद्रास्फीति दर मानकर) का हिसाब लगाने के बाद वास्तविक रिटर्न पर विचार करते हैं, तो वे नकारात्मक निकलते हैं। घर खरीदना महंगा है, और यह शॉर्ट टर्म में घर के वित्त और बचत पर दबाव डाल सकता है। मकानों या फ्लैट को जल्दी बेचना भी आसान नहीं है, इसलिए वे बहुत तरल निवेश नहीं हैं। दूसरी ओर, म्यूचुअल फंड और फिक्स्ड डिपॉजिट जैसे वित्तीय निवेश तरलता के मामले में बेहतर हैं।
इसमें शामिल हाई कॉस्ट के कारण, कई परिवार अपनी बचत के मुख्य रूप के रूप में घर पर भरोसा करते हैं, भले ही इससे तेजी से धन वृद्धि न हो।
शेट्टी ने कहा, कंस्ट्रक्टेड और अंडर-कंस्ट्रक्शन दोनों तरह के घरों की अधिक सप्लाई को ध्यान में रखते हुए, इन रुझानों में बदलाव की उम्मीद नहीं है, और रियल एस्टेट से रिटर्न अप्रत्याशित बना रहेगा। इसलिए, नियमित निवेशकों के लिए, रियल एस्टेट अन्य तरीकों के मुकाबले जोखिम भरा हो सकता है, और यदि इसे लंबी अवधि के लिए रखा जाए तो यह केवल सकारात्मक किराये का रिटर्न प्रदान कर सकता है।
ज्यादातर निवेशकों के लिए, आवास खरीद का सबसे अच्छा उपयोग उनके स्वयं के रहने की जगह के लिए है। वे म्यूचुअल फंड, भविष्य निधि, डेट और स्टॉक में निवेश के माध्यम से अधिक आसानी से पैसा कमा सकते हैं।