इस समय मकानों की कीमतें कम हैं, ब्याज दरें एक दशक के निचले स्तर पर हैं और डेवलपर आकर्षक छूट दे रहे हैं। ऐसे में यह खुद के उपयोग के लिए घर खरीदने का सबसे अच्छा समय है। लेकिन क्या यह उन अति धनाढ्य लोगों (एचएनआई) के लिए भी परिसंपत्ति तलाशने का अच्छा समय है, जो अपने निवेश पर अच्छा प्रतिफल प्राप्त करना चाहते हैं? विशेषज्ञों का कहना है कि एचएनआई पहले ही मौके तलाश रहे हैं। एनारॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स के चेयरमैन अनुज पुरी ने कहा, ‘हाल के रुझानों से इस बात पर मुहर लगी है कि परिसंपत्ति बाजार में नियामकीय माहौल सुधरने और अन्य परिसंपत्ति वर्गों में उतार-चढ़ाव के बीच एचएनआई आवासीय रियल एस्टेट के बारे में विचार कर रहे हैं।’
अब क्यों?
मांग कमजोर बनी हुई है और कीमतें पिछले कुछ वर्षों में बहुत अधिक नहीं बढ़ी हैं। बिल्डर आकर्षक छूट देने को तैयार हैं। फिनट्रस्ट एडवाइजर्स के सह-संस्थापक और साझेदार अनुराग झंवर कहते हैं, ‘कोविड के असर से इस क्षेत्र में नकदी उपलब्धता कम हुई है, जिससे कीमतें कम हुई हैं और कुछ मामलों में वित्तीय दबाव में बेचने वालों से कम कीमतों पर खरीदने के भी मौके हैं।’
यह उन लोगों के लिए अच्छा समय है, जो अपने निवेश के लिए कर्ज लेने के बारे में विचार कर रहे हैं। कुशमैन ऐंड वेकफील्ड में प्रबंध निदेशक (मूल्यांकन एवं सलाह और पूंजी बाजार) सोमी थॉमस ने कहा, ‘ब्याज दरें करीब एक दशक के सबसे निचले स्तर पर हैं।’ कुछ समय पहले तक ज्यादातर बाजारों में बिना बिके मकानों की तादाद बहुत अधिक थी, जिससे कीमतों में इजाफा नहीं हो पाया। मगर अब स्थितियां बदल रही हैं। थॉमस कहती हैं, ‘ज्यादातर बाजारों में रहने के लिए तैयार मकान तेजी से बिक रहे हैं।’ ऐसे में बिना बिके मकानों की तादाद तेजी से कम हो रही है। हालांकि वह आगाह भी करती हैं। निवेशकों को भविष्य की इन्वेंट्री का मूल्यांकन करने के लिए रुकी हुई परियोजनाओं और उनके समाधान के बारे में विचार करना चाहिए। थॉमस ने कहा, ‘दक्षिणी शहरों में उत्तर के शहरों की तुलना में इन्वेंट्री की कम दिक्कतें हैं, लेकिन राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र के भीतर ही गुरुग्राम जैसे बाजारों में ही इन्वेंट्री की कम दिक्कतें हैं।’ यह एक ऐसा पहलू है, जिसके बारे में निवेशकों को छोटे बाजार का चयन करते समय कड़ी जांच करनी चाहिए।
जोखिम अब भी मौजूद
हालांकि रियल्टी बाजार में सुधार आ रहा है, लेकिन यह पूरी तरह चुनौतियों से बाहर नहीं निकला है। लाइसेस फोर के संस्थापक और प्रबंध निदेशक पंकज कपूर ने कहा, ‘हमें अगले कुछ वर्षों के दौरान कीमतों का गिरावट देखने को मिल सकता है।’ निस्संदेह हर छोटे बाजार की स्थिति दूसरे बाजार से अलग होगी और कुछ में जल्द सुधार आने की संभावना है।
आपको क्या करना चाहिए?
इस समय आवासीय परिसंपत्ति में निवेश का फायदा तभी मिलेगा, जब आपको अच्छी कीमत पर परिसंपत्ति मिलेगी। कपूर कहते हैं, ‘अच्छी कीमत वाली परिसंपत्तियां खरीदें। बाजार में दबाव के कारण यह संभव है कि आपको ऐसा व्यक्ति मिल जाए, जो आपको 30 से 40 फीसदी कम दाम पर बेचने को तैयार हो।’ वह कहते हैं कि आपको इस उम्मीद में मौजूदा कीमतों पर खरीद नहीं करनी चाहिए कि उसकी आगे अच्छी कीमत मिल जाएगी।
निवेशकों की अपने निवेश को बनाए रखने की बहुत सी सीमाएं हो सकती हैं। पुरी के मुताबिक, ‘आपको अच्छा प्रतिफल अर्जित करने के लिए कम से कम 5 से 10 साल निवेश बनाए रखना होगा।’ पुरी के मुताबिक पहले एचएनआई लक्जरी परिसंपत्तियों में निवेश करते थे। वह कहते हैं कि अब उन्हें सस्ते और मझोले खंडों में भी विकल्पों के बारे में विचार करना चाहिए। हालांकि वह चेतावनी देते हैं कि इन खंडों में ज्यादा जांच-पड़ताल की जरूरत होगी।
आपके निवेश के प्रतिफल कमाने में जगह चुनने की एक अहम भूमिका रहेगी। रोजगार के केंद्रों से नजदीकी एक अहम मापदंड होना चाहिए। इसके अलावा अच्छी कनेक्टिविटी के बारे में विचार करना चाहिए। किसी निर्माणाधीन परिसंपत्ति में निवेश में निर्माण पूरा होने में देरी और या पूरा ही नहीं होने जैसे अधिक जोखिम होंगे, लेेकिन उसमें अधिक लाभ मिल सकता है। अगर आप यह जोखिम लेने का फैसला लेते हैं तो किसी अच्छे डेवलपर के पास जाएं। नैशनल रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल के अध्यक्ष निरंजन हीरानंदानी कहते हैं, ‘ब्रांडेड डेवलपरों को चुनें, जो समय पर मकान देने में सक्षम होंगे।’
