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होटल के लिए मूल्यांकन में अंतर बना अधिग्रहण की बाधा

शैली सेठ मोहिले / मुंबई March 14, 2019

प्राइड ग्रुप ऑफ होटल्स के प्रबंध निदेशक एसपी जैन मुंबई और हैदराबाद में अधिग्रहण के लिए होटल परिसंपत्तियों की तलाश कर रहे हैं क्योंकि यह पांच सितारा होटल शृंखला भारत के आतिथ्य सेवा बाजार में अपने कारोबार का विस्तार करना चाहती है। जैन और उनकी टीम पिछले एक साल से विक्रेताओं के साथ किसी सौदे को अंतिम रूप नहीं दे पा रहे हैं जबकि उनके पास पर्याप्त सौदे हैं। जैन का कहना है कि इसकी मुख्य वजह परिसंपत्ति के आकलन के लिए इस्तेमाल किए गए तरीके में काफी अंतर है।
 
जैन ने कहा, 'विक्रेता संपत्ति के मूल्य के आधार पर कारोबार का मूल्यांकन चाहते हैं जबकि खरीदार की नजर परिसंपत्ति में कारोबारी संभावनाओं और नकदी सृजन क्षमता पर होती है। संपत्ति द्वारा सृजित कारोबार के मुकाबले उसका मूल्यांकन हमेशा अधिक होता है।' इसी अंतर के कारण सौदे अंतिम नतीजे तक नहीं पहुंच पा रहे हैं। आतिथ्य सेवा परामर्श फर्म होटेलिवेट के मैनेजिंग पार्टनर अचिन खन्ना ने कहा कि लेनदेन होने के दो प्रमुख कारण होते हैं। उन्होंने कहा, 'चाहे खरीदार की जरूरत विक्रेता के मुकाबले अधिक हो और खरीदार को उस परिसंपत्ति के अधिग्रहण से नकदी प्रवाह के साथ मूल्य वृद्धि दिखे अथवा बिक्री दबावग्रस्त परिसंपत्तियों की हो रही हो।' खरीदार जब पोटफोलियो दृष्टिïकोण से सौदा करेगा तो पूंजी पर कम रिटर्न मिल सकता है लेकिन उस पोर्टफोलियो के तहत आने वाली विभिन्न परिसंपत्तियों एकीकृत मूल्य इन परिसंपत्तियों के व्यक्तिगत मूल्य से बेहतर होगा। इसलिए वे अधिक भुगतान करने से नहीं हिचकिचाते हैं। खन्ना ने कहा कि जहां तक विक्रेता का सवाल है तो उसे अपनी परिसंपत्ति पर मोलभाव करने का एकमात्र अवसर मिलता है और यदि संपत्ति दबावग्रस्त हो तो कंपनी को नकदी की बेहद जरूरत होती है।
 
बाजार में लगातार बढ़ रही मांग को भुनाने और मांग एवं आपूर्ति के बीच अंतर को पाटने के क्रम में आतिथ्य सेवा कंपनियां विशेष तौर पर निर्माण एवं परिचालन कारोबारी मॉडल वाली कंपनियां नई परियोजनाओं के बजाय अधिग्रहण को प्राथमिकता दे रही हैं। किसी होटल के निर्माण में आमतौर पर तीन से पांच वर्ष लगते हैं। इसके लिए भूमि अधिग्रहण से लेकर करीब 75 तरह के अनापत्ति प्रमाण पत्र हासिल करने पड़ते हैं। हालांकि होटल कंपनियों के लिए अधिग्रहण भी आसान नहीं है और ऐसा नहीं है कि केवल प्राइड ही अधिग्रहण के लिए संघर्ष कर रही है। अधिग्रहण के जरिये कारोबार के विस्तार की योजना बनाने वाली अन्य तमाम होटल शृंखलाओं को सौदे को अंतिम रूप देने में कठिनाई महसूस हो रही है। उदाहरण के लिए, आईबिस ब्रांड के तहत होटलों का परिचालन करने वाली आतिथ्य सेवा कंपनी इंटरग्लोब होटल्स को ही लेते हैं। विमानन कंपनी इंडिगो एयरलाइंस और इंटरग्लोब एंटरप्राइजेज का संयुक्त उद्यम और फ्रांस की आतिथ्य सेवा कंपनी ऐकॉर 2020 तक सात नए होटलों को शामिल करने की तैयारी कर रही है। कंपनी मुंबई और गोवा जैसे अपने मौजूदा बाजारों में होटल निर्माण के बिना विस्तार के लिए 18-19 नए शहरों में संभावनाएं तलाश रही है। लेकिन इनमें से सभी परियोजनाएं नई नहीं हो सकतीं और इसलिए कंपनी अधिग्रहण के लिए परिसंपत्तियों की तलाश कर रही है।
 
कंपनी के अध्यक्ष एवं मुख्य कार्याधिकारी जेबी सिंह ने कहा, 'हम अधिग्रहण करना चाहेंगे लेकिन हमारे लिए सभी विकल्प खुले हैं।'  उन्होंने कहा कि अनुकूल ब्रांड, आकार और अनुपालन के अलावा मूल्यांकन में अंतर अधिग्रहण की राह में सबसे बड़ी बाधा है। उन्होंने कहा कि विक्रेता आमतौर पर प्रतिस्थापन लागत के आधार पर परिसंपत्ति का मूल्यांकन करते हैं जिसका आकलन भूमि की वर्तमान लागत के आधार पर किया जाता है। दूसरी ओर खरीदार मौजूदा एबिटा स्तर पर संभावनाओं का आकलन करते हैं। चूंकि बिक्री वाली परिसंपत्तियां आमतौर पर दबावग्रस्त होती हैं, इसलिए दोनों पैमाने पर मूल्यांकन में काफी अंतर होता है।
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